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人口减少 中国房市的大衰退正在到来

2015-1-1 来源:中国名家网 【字体: 我要评论(0)

  2014年4月以来,从中央到地方都相继出台了一系列房地产市场救市措施,尽管近期市场成交也趋于活跃,但这并未能改变房价已连续7个月下跌的现实。国家统计局于12月18日公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,数据显示全国70个大中城市在售一手房中,与上月相比,价格下降的城市有67个,持平的城市有3个;与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,上涨的城市有2个。

  如果说价格还不能反映市场的变动,那么销售量的变化则更加剧烈。2014年1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中,住宅销售面积下降10.0%,商品房销售额64481亿元,下降7.8%。在这个市场节点,很多人还在持观望态度,认为随着政策面的改善,房地产市场还会大有作为。不过我的朋友艾经纬则以大翔实的数据指出,中国房市的大衰退可能正在面临。他的主要依据是,中国购房适龄人口达到峰值。

  在《房市大衰退:33年房市变迁大推演》一书中,艾经纬指出,“就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点”。具体的论证是这样的,能够购买房子的适龄人群——主要是15岁-64岁的劳动年龄人口,他们在2012年就已经到达顶峰,现在已经开始负增长,这是2010年第六次人口普查显示的数据。该数据同时显示,25-49岁的购房适龄人口在2010年约为5.47亿人,在2015年会达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。由于城镇购房适龄人口减少,这意味着房地产的总需求减少,在总供给不变的情况下如果需求减少自然会引起价格下降。

  事实上,适龄购房人群变化会引发房地产市场变迁这个观点并非新颖,早在2013年,中金公司房地产研究员宁静鞭就曾经做过类似判断。不过宁静鞭与艾经纬不同的是,他并不认为房地产市场会出现艾经纬所说的“衰退格局”,而是说“中国房地产市场将出现结构性差异,即一二线城市依然具备强大需求吸附力,三线城市由于人口不断迁徙,本地需求将逐步饱和”,这就是通常所说的楼市结构分化。

  那么,中国楼市到底是结构分化还是大衰退?在下这个判断之间,我们不妨先看看其他国家或者地区。

  先是香港。根据香港特区统计处于2012年2月公布的2011年人口普查结果,截至2011年6月底,香港人口年龄中位数由2001年的36.7岁升至2011年的41.7岁,换句话说,香港的老龄化越来越严重,那么,这么严重的老龄化有没有带来房价的衰退呢?从统计数据来看,根本就看不出有“衰退”的趋势。当然,读者也许会反驳,香港的证明力实在太弱了,因为它只是一个城市,并不能够证明内地今后也会如此。同时还需要指出的是,尽管香港的人口结构越来越老龄化,但劳动人口则是由2001年的343万增加到2011年的370万。既然劳动力人口在增加,那么香港的例子就更加不具有说服力了。

  好,既然香港不具备说服力,那我们看另外一个地方,俄罗斯。自从苏联解体之后,俄罗斯的人口一直在减少,1991年人口为148,

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